主题：全方位解析133工程，绝对不等同于小产权

现在绝大多数市民对于“小产权“还存在很多疑惑，而说到太原的小产权问题，不少人都会想到它会不会是太原的133工程，但是133又是什么呢？其实，小产权不一定是133吧，但是133也不一定是小产权，当然这话等于白说，哈哈，但是，它们确实有很大的区别的呀，都快看看哇，不要再被开发商骗了我们的眼睛，说什么城中村改造，说什么133工程，但是不止一次的被查，还是要相信自己的眼睛呀，买房谁都不能相信，是不

第一问：什么是133工程？133工程是怎么来的？

   简单的来说，就是太原城中村改造项目。2004年，133工程的概念是由太原在发布的《太原市人民政府关于城中村改造工作有关问题的通知》（并政发〔2004〕29号）首先提出来，在人均土地用地指标一文栏中规定：“城中村改造控制性详细规划人均建设用地标准在有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括居住、公共设施、预留生产发展用地、道路交通、绿化等用地”。

   2005年，在《太原市人民政府关于城中村改造有关政策的补充意见‖人均土地用地指标相关内容调整为“人均133平方米建设用地，应包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线30米以下）、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。城市公共服务设施用地（公益设施）、城市基础设施用地、城市公共绿地、城市道路（道路红线30米及以上）及两侧绿化用地不计入人均133平方米建设用地中。

   除此之外，城中村改造非农户房屋拆迁改造人均安置用地为30-50平方米，其中包括住宅、配套公建、道路、绿地、为实施改造的资金筹措开发用地。”

 第二问：关于133工程开发实体是谁？

 133工程的开发实体是当地村（居）民委员会。

 第三问：133工程是什么土地性质？

 小产权和133工程最重要的区别点是：133工程土地性质的首先是国有土地，区别于小产权的土地性质是集体土地。

   政府通过村改居工程先把农村集体土地回收变成国有土地，133工程用地以协议出让方式供地的，土地出让金按评估地价的45%收取，同时城中村改造用地应符合土地利用总体规划、土地利用年度计划。这一点是小产权和133工程最重要的区别点。

   而小产权房子，直接由乡政府负责，在村民宅基地上建造新房屋，从而出售！集体土地转化为国有土地，中间减去了很多合法环节、程序……小产权转正之路，任重而道远！

   依据《太原市人民政府关于印发太原市城中村改造管理试行办法的通知》（并政发（2008）年19号）第三十六条第二十六条二十九条

 第四问：133工程住房销售问题，如何购买133工程房屋？

   新建住宅必须优先保证本村村民安置，否则不得向社会销售；对改造中所涉及的城市规划道路、绿化等公共用地上建筑物的拆迁安置也要优先给予保证。

   在城中村改造中建新不拆旧、新建住宅只向社会销售不安置本村村民的，有关部门停止为其办理建筑工程规划许可证、建筑施工许可证、土地使用证、房产证等相关手续，并不得再享受城中村改造优惠政策。

   133工程的商品房出售前，须按规定程序办理《商品房预（销）售许可证》。

   依据《太原市人民政府关于印发太原市城中村改造管理试行办法的通知》（并政发（2008）年19号）第十九条

   《太原市人民政府关于城中村改造有关政策的补充意见》第四条

   第五问：购买133工程是否需要查验收五证？

   这个答案是肯定的，133作为商品房出售，同样必须办理五证，土地证、两规证、施工许可证、预售许可证。与商品房不同的时：“城中村改造建设项目，取得建设工程规划许可证后，须向市城改办提出申请，按程序办理施工许可证后方可开工建设。”提醒：凡不能提供五证的，可能不是133工程。

   依据《太原市人民政府关于印发太原市城中村改造管理试行办法的通知》（并政发（2008）年19号）

   第十八条城中村改造建设项目施工前应依法办理《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。

   第十九条：城中村改造范围内的商品房出售前，须按规定程序办理《商品房预（销）售许可证》。

 第六问：购买133工程可以办理房产证吗？

   这个是可以的，根据（并政发（2008）年19号）第十九条规定，城中村改造项目竣工后，建设主体可持相关证件和资料到市房地产管理部门办理房屋产权登记。前提必须具体交房前的五证和交房后的五书二表，方可办理。

 第七问：关于133工程工拆迁补偿标准的问题？

   实行货币补偿的，在合法宅基地上的建筑为二层及二层以下的，按市场评估价格给予补偿，其货币补偿标准最高不得超过市场评估价的120%。

   实行房屋安置的，在合法宅基地上的建筑为二层及二层以下的，面积计算可采取两种方式：一是按拆一还一标准补偿，但补偿面积最高不得超过原面积的120%；二是按被拆迁人合法宅基地面积的160%计算，被拆迁人房屋面积不足合法宅基地面积的160%的，被拆迁人应向拆迁人补交不足部分面积的拆迁时的重置价。

   太原市人民政府并政发〔2007〕9号文件发布前，在合法宅基地上的建筑为三层及三层以上的，三层按2007年建安成本价的90%给予货币补偿，四层、五层逐层递减，五层（不含五层）以上不予补偿；并政发〔2007〕9号文件发布后，三层及三层以上的不予补偿。

  第八问：太原重点改造城中村名单

 尖草坪区（23个）

  西流、大东流、小东流、新村、赵庄、西留庄、西村、下兰、南固碾、北固碾、东张、赵道峪、新城、新店、光社、圪垛、南寨、上兰、土堂、呼延、大留、三给、摄乐

  杏花岭区（16个）

  中涧河、柏杨树、七府坟、东涧河、南、丈子头、享堂、伞儿树、耙儿沟、剪子湾、道场沟、小枣沟、敦化坊、杨家峪、淖马、长江

  万柏林区（22个）

  前北屯、移村、瓦窑、大王、后王、小井峪、大井峪、下元、沙沟、闫家沟、神堂沟、流、南社、彭村、后北屯、南寒、北寒、东社、小王、新庄、南上庄、南屯

  迎泽区（10个）

  郝庄、郝家沟、双塔、王家峰、东太堡、枣园、店坡、马庄、新沟、水峪

  晋源区（28个）

  南城角、北瓦窑、梁家寨、庞家寨、五府营、南瓦窑、鹅归店、周家庄新村、南大寺、寺、长巷、小站、晋祠、金胜、北阜、董茹、武家庄、南阜、城北、西寨、木厂头、贾家庄、古寨、义井、南堰、北堰、吴家堡、棘针

  小店区：（38个）

  亲贤、杨家堡、大马、坞城、北张、王村、狄村、寇庄、许西、许东、西峰、龙堡、南坪头、黑驼、老峰、岗头、道把、大吴、西吴、北营、郑村、庄儿上、小吴、北畔、窑子上、黄陵、东峰、红寺、嘉节、范家堡、李家庄、巩家堡、大村、小店、横河、西贾、西攒、薛店

  高新区：（2个）

  殷家堡、小马

  经济区：（7个）

  南畔、南黑窑、城西、下庄、圪塔营、化章堡、杨庄

  总结一点就是：小产权和133工程区别最重要的一点就是建设土地性质和五证问题。能提供五证的就是133工程。开发商只提供批文不提供五证的就值购房者深思了。

  在2014年6月20日，太原城中村改造项目用地，首次以挂牌方式交易成功，项目位于省城下元，由山西智诚房地产公司以1.84亿元竞得，项目就是智诚御河骏景。完成了公开转让国有划拨土地的手续。

  目前太原城中村项目如此之多，但是许多房企大佬对太原市城中村改造项目兴趣不高，原因就是土地变性、整村拆迁等棘手问题难解决。

  有了智诚御河骏景的先例，今后，已被太原市政府列入城中村改造名录的项目，都可以通过智诚类似方式拿到国有土地、开发商品房项目。太原楼市正规房源供应短缺的状况，也将因为城中村项目的加盟发生根本性转变。

  截止目前，万科参与太原北营城中村改造（2014年3月）、广电参与北堰村城中村改造（2014年4月），富力参与龙堡社区城中村改造（ 2014年07月）。本地开发商有：智诚、恒实、陆延等大型房地产集团。

  下元、沙沟、南寒、小王（中国铁建国际城）4个城中村改造的土地、规划等手续仅用3个月全部办结，成为全市首批手续办理完结的“改造村”。

太原市部分城中村改造工程：

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133其实是肯定不担心证件的 是哇

现在很多开发商以城中村改造名义在卖房子

这些个概念都很难分清楚  同时有多少买房的人有耐心看这个呢  还是看价钱看证件  自己喜欢的房子说什么都要买的 

城中村改造最近很受关注么

小产权现在大家可是要看清楚

这个是肯定的呀 肯定和小产权是不一样的了

 是啊 很多小产权 明摆着 还被查封过 照样有很多人买

城中村现在真的是个好买的地方